Vay Thế Chấp Là Gì?
Vay thế chấp (mortgage) là khoản vay dài hạn dùng bất động sản (nhà, đất) làm tài sản đảm bảo. Nếu không trả được nợ, ngân hàng có quyền phát mại tài sản để thu hồi vốn.
Công Thức PMT
PMT = P × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]Trong đó:
- P = Số tiền vay (Principal)
- r = Lãi suất tháng = Lãi suất năm ÷ 12
- n = Số kỳ = Số năm × 12
Ví dụ: Vay 1 tỷ, lãi 9%/năm, 20 năm:
- r = 9%/12 = 0.75%/tháng
- n = 20 × 12 = 240 kỳ
- PMT = 1.000.000.000 × [0.0075 × (1.0075)^240] / [(1.0075)^240 − 1] ≈ 9.000.000₫/tháng
Lịch Trả Nợ Mẫu (1 tỷ, 9%/năm, 20 năm)
| Năm | Tiền trả/tháng | Tiền lãi | Tiền gốc | Dư nợ |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 9.000.000 | 7.500.000 | 1.500.000 | 982.000.000 |
| 5 | 9.000.000 | 6.800.000 | 2.200.000 | 910.000.000 |
| 10 | 9.000.000 | 5.500.000 | 3.500.000 | 736.000.000 |
| 20 | 9.000.000 | 67.000 | 8.933.000 | 0 |
Mẹo Tiết Kiệm Lãi Vay
- Trả thêm vốn gốc hàng tháng — giảm đáng kể tổng lãi phải trả
- So sánh nhiều ngân hàng — lãi suất khác nhau 1% = hàng chục triệu đồng/năm
- Đặt cọc nhiều hơn — vay ít hơn đồng nghĩa lãi ít hơn
- Chọn kỳ hạn phù hợp — kỳ hạn ngắn hơn trả nhiều hơn/tháng nhưng ít lãi tổng
- Tái cơ cấu khoản vay khi lãi suất thị trường giảm
Các Loại Lãi Suất Vay Thế Chấp
| Loại | Đặc điểm | Phù hợp với |
|---|---|---|
| Cố định ngắn hạn (1–3 năm) | Ưu đãi ban đầu, sau đó thả nổi | Người có kế hoạch trả nhanh |
| Thả nổi theo lãi suất huy động | Biến động theo thị trường | Người chấp nhận rủi ro |
| Cố định dài hạn | Ổn định, dễ lập kế hoạch | Người cần an toàn tài chính |